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中古マンション購入の注意点【保存版】不動産調査のプロが解説します!

 2017/02/28 マンション 購入時の知識
この記事は約 18 分で読めます。
中古マンション

マンション購入を検討する際にほとんどの方は立地、築年数、間取り、価格の4大要素で決められることが多いと思います。

確かに重要な要素ではあるのですが、購入後に「知らなかった!」では済まされない大きな問題も隠れているのです。

そんなこと不動産屋さんは教えてくれなかった!

それもそのはず、仲介業者の営業マンが知らなない、こんなこと、あんなこと、、、

通常専門家が行う専門的な調査内容を一般の方でも調査可能な範囲で「建築・不動産調査のプロ」が解説いたします。

 

マンションには専有部分と共用部分がある

中古マンションの場合、所有権の形態が住戸内の「専有部分」と廊下や外壁、躯体部分などの「共用部分」とに別れています。

マンションを購入した場合には「共用部分」についても所有権があり、補修費用などを負担しなければなりませんので、お部屋の中だけでなく共用部分のチェックも行うことが大切です。

共用部分

<共用部分>
・共用廊下
・外壁
・天井、床スラブ、戸境壁などのコンクリート躯体
・階段
・エントランス
・エレベーター、エレベーターホール
・玄関ポーチ
・バルコニー、ルーフバルコニー
・1階専用庭
・駐車場、機械式駐車場
・メーターボックスとその扉
・給排水竪管(たてかん)
・電気設備、廊下の照明設備
・トランクルーム
・管理室、集会室、機械室  など。
この中でバルコニーや専用庭、駐車場などは共用部分でありながら専用使用している部分となります。また、規約よって各マンションで違いはありますが、以下の部分も共用部分に設定されているマンションがほとんどです。
・玄関扉
・ポーチ等の扉
・サッシ(窓ガラス・窓枠)

 

専有部分(室内)のチェックポイント

まだ居住中の場合が多く、家具などが置いてあるために劣化状況を確認することは容易ではありません。そのような状況の中で大まかに分けて以下の点に注意して確認することをお勧めいたします。

完成時との違いはないか

まずは、新築時の図面との違いがないかを確認します。これは現所有者が持っていなくても、管理組合で保管されている竣工図、設計図書の平面詳細図で確認することができます。事前に販売会社に手配してもらってください。

リフォームによってカーペットからフローリングに変更している場合は下階への音の問題も考えられます。また、ルーフバルコニーに違法増築していたケースもあります。

実際に動かしてみる

ドアやサッシ、収納の扉など、動かせるものは全て動かしてみることです。
また、建具や設備のなどの固定状況を触って確かめることをお勧めいたします。グラグラするようであれば、下地材の不良なども考えられ、思わぬ出費につながります。

点検口もチェック

キッチンや洗面所の下には点検口もありますので、仲介業者さんに頼んで外してもらい、水漏れはしていないかどうか、また、水漏れした跡はないかを確認します。

浴室内の天井にも点検口があります。ここを覗いても専門的な知識がないと、どれが不具合なのか判断できないと思いますが、点検口内にカビが発生していたこともありますので、変な臭いがしないかどうかだけでも確認してみましょう。

狭い隙間など見えづらいところは、手鏡やデジカメで撮影してカメラの画面でも確認することができるので内覧時に持参するとよいでしょう。

カビの有無

家具の裏や部屋の隅にカビが発生していないかを確認します。黒ずみやクロスのはがれがある場合には、通風状況や断熱材の施工状況に問題がある場合があります。

 

共用部分のチェックポイント

壁や天井のひび

共用廊下の壁、天井などにクラック(ひび)、エフロ(コンクリートの成分が白く流れ出た跡)、コンクリートの欠け落ちた跡、異常な汚れがないかどうか。
外壁にクラック、タイルやコンクリートの欠け落ちやその補修跡が多いかどうか。

屋上の防水シート、コンクリートの状況

屋上の防水シートの破れや膨らみ、排水口周辺のシートの剥がれがないか。コンクリートのひび割れ、鉄筋がむき出しになっていないか。

屋上の劣化は、どのマンションにも少なからず見られるものですが、正常な経年劣化によるものであるかどうか、また、適切なメンテナンスが行われているかどうかが大変重要です。

リノベーション物件が危ない!

最近はやりのリノベーションですが、かなり問題の多い物件が多いのはご存知でしょうか?

  • 賃貸マンションだったものを分譲している
  • 社員寮だったマンションを分譲している
  • 商業ビルをマンション仕様に変えて分譲している

部屋の内装は普通のマンションにはないオシャレな仕上げ。変わったデザインで特別感もあり、わくわくした新生活をイメージさせてくれます。

しかし、マンションの寿命を決めるのは内装ではありません。大切な骨組み部分であるコンクリートを守る外壁や屋上防水、ライフラインの給排水管や電気設備などの定期的なメンテナンスがあって初めてマンションの寿命は決まります。

  • 共用部分の修繕は適切に行われてきたのでしょうか?
  • 今後の長期修繕の計画は立てられていますか?
  • 修繕積立金は適切な金額になっていますか?
  • そもそも管理組合は発足されていますか?
  • 住戸の所有者の構成はどのようになっていますか?

もともと賃貸マンションだった一部を販売する形式のリノベーション物件を目にすることがあります。住戸の所有者の大半が賃貸オーナー等の単独所有者である場合、区分所有法で規定された議決権を行使され、管理費、積立金の金額変更、管理規約の変更も単独所有者の意向によって決定されてしまいます。

12年~15年に1度の大規模修繕の時期を迎えてもオーナーの工事費負担が大きくなるため、経済的な事情によって適切な時期に行われないということも考えられます。

議決権の大半を持ったオーナーの意向に従うしかない状態は、健全とはいえません。単独の所有者の割合については、仲介業者を通して管理会社に確認することもできますし、有料ですが法務局で所有者を確認することも可能です。

マンションの寿命は共用部分こそが大きなポイントとなります。同じ築年数でも、あと10年しか住めないマンションと30年以上住めるマンションとでは資産価値が大きく違ってくるのです。

 

このように外見の華やかさだけにだまされない、マンションの本質を見抜く力が大切なのです。

ではその本質的な違いを確認していきましょう。

 

各種書類の確認

長期修繕計画書

マンションの場合、共用部分の大規模修繕をおおよそ12年周期で行うことが一般的です。大規模修繕をいつ、どのくらいの規模で行う予定か。修繕積立金は充分で一時金を支払う必要はないかなど、長期修繕計画書が作成されているかどうかを管理組合に確認します。

修繕積立金が安く設定されていて、いざ大規模修繕が必要になったときに積立金が足りず、1住戸あたり数十万円から百万円以上の一時金が別途必要になったケースがあり、問題になっています。将来、値上げの予定があるか、今のままの積立金で足りるかが容易に確認できます。

また、管理費・修繕積立金の滞納者がいないかなどを調査することも大切です。こちらも仲介業者を通して管理会社へ確認することが可能です。

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは、新築では30年、既存マンションでは25年の長期修繕計画を作成するよう記されています。長期にわたる修繕計画があるかどうかを確認してください。

長期修繕計画書

 

修繕履歴書

不動産業者は、一棟の建物の維持修繕の実施状況の記録があるときには、その内容を説明しなければならないと宅建業法第35条で定められています。維持修繕履歴には一般的に次のような内容が記載されています。

屋根防水外壁、床防水、鉄部、建具・金物、共用内部、給水設備、排水設備、ガス設備、空調・換気設備、電気設備、昇降機設備、立体駐車場設備、外構・附属施設、耐震改修工事、省エネルギー改修工事、防犯改修工事、バリアフリー改修工事、電気容量増加工事、テレビ受信システム改修工事、インターネット導入工事
耐震診断の実施の有無、専門委員会等において耐震性についての検討の有無、耐震改修工事の有無

契約前に長期修繕計画書、修繕履歴書を仲介業者から入手して確認しましょう。

 

設計図書で構造・工法を確認

遮音性

床スラブコンクリートの厚さ、戸境壁コンクリートの厚さは遮音性に大きく影響します。また、床の構造が二重構造か床材の直貼りかどうか、戸境壁は二重構造かクロスの直貼りか。音の問題は入居後の生活が快適になるかそうでないかを分ける重要なポイントとなるでしょう。

床の構造

床・天井の構造は部屋の中だけを見てもなかなか判断しづらいのですが、直貼り(じかばり)と二重床・二重天井の構造があります。

床の構造

分譲マンションでは、2000年頃からはスラブ厚さは200mm以上、現在では200mm~250mmが主流で、床・天井共に二重構造となっているマンションが圧倒的に多いです。

一方で、2000年以前ではスラブ厚さが180mm、中には150mmのマンションも多数存在していました。賃貸マンションでは120mmということもあります。床仕上げはフローリングではなく、カーペットとなっていて、音の伝わり方を和らげています。このようなマンションではフローリングに交換すると下階への音の問題があり、管理規約で制限されていることも多くみられます。

戸境壁の構造

戸境壁(こざかいかべ・へき)の構造も床と同様に直貼りと二重構造があります。

床の構造と違い、戸境壁は二重構造より直貼りの方が音が伝わりにくいとされています。二重構造の場合、コンクリート躯体と下地石膏ボードとの間の空間で音が共鳴し、「太鼓現象」といわれる音を増幅させてしまう現象があります。現在ではコンクリートの厚さを上げてクロス直貼り仕上げとする工法が主流です。

壁を叩くと軽い音か鈍い音かで判断できますが、コンクリートの厚さなどは設計図書を確認しないと判断できません。

壁構造

 

可変性(リフォームのしやすさ)

中古マンションを購入してリフォーム・リノベーションを行う予定がある場合、可変性は大変重要です。床や天井がクロス直貼りの場合には、給排水管の取り回しなどに制限があるためです。

二重床構造の場合には、コンクリートスラブと二重床ベースボードとの間に隙間があり、配管、配線の自由度が増します。同時に、二重天井の場合には照明器具の位置についても自由に変更できます。

二重床構造

上図では天井高と躯体天井高の違いを表しています。床・天井が直貼り仕様の場合には、天井高と躯体天井高の違いがそれほどなく、大規模にリフォームする際に二重構造とするならば天井高が低くなってしまうこともあります。

壁式構造は間取り変更に制限がある

一般的に採用されているマンションの構造はラーメン構造といい、柱と梁から構成された構造です。室内の間仕切り壁はLGS(軽量鉄骨の柱)に石膏ボードを打ちつけてクロス貼っています。

一方、壁式構造は壁面で構成された構造で、室内の間仕切り壁にもコンクリートで仕切られている部分があります。

壁式構造

上図は住戸の平面図で、コンクリート部分を表したものです。ラーメン構造は柱型が出てしまうのに対して、壁式構造は柱がないのが特徴です。しかしながら、壁式構造は住戸内の間仕切り壁もコンクリート躯体となりますので、取り壊して間取り変更することができないので注意が必要です。


意外と思うかもしれませんが、仲介業者の営業マンは「スラブ」という言葉すら知らない人がほとんどで、マンションの構造についてもあまり知識がありません。

新築マンションでは床やサッシの遮音性能の高さなど、自社マンションのスペックの高さや違いをアピールしていますが、中古マンションの取引現場では知っている人の方が稀というのが現実です。

通常は管理室に設計図書が保管されています。気に入ったマンションがあれば、改めて設計図書を閲覧できるよう仲介業者に手配してもらいましょう。

設計図書

 

建物の安全性と快適性

築年数で分かれる耐震基準

旧耐震と新耐震基準という言葉を聞かれたことはあるかと思います。阪神淡路大震災ではこの耐震基準の違いで被害が大きく分かれてしまいました。

1981年(昭和56年)6月1日より建築基準法が改正され、建物が倒壊しない基準であった震度5程度から震度6強まで引き上げられました。

では、1981年6月以降に完成したマンションはすべて大丈夫かというとそうではありません。1981年6月1日以降に建築確認申請が行われたマンションが新耐震基準に該当します。マンションの工期の目安は建物の階数+6か月ですので、1982年に完成したマンションでも旧耐震基準のマンションも存在します。

確認すべきは、建築確認申請が1981年6月1日以降であるかがチェックポイントとなります。

 

耐震、制振、免震の違い

耐震構造

柱、壁を太く厚くすることによって地震力に対抗するように設計された建物のことです。多くのマンションはこの耐震構造で設計されたものです。制振、免震構造に比べて揺れは大きいといえます。

また、地震の時には壁に亀裂が入ったマンションがありますが、壁が壊れることによって地震の力を分散し、建物自体の倒壊を防ぐという考え方で設計されています。

デメリットとしては、熊本地震のように本震が2回以上起きた場合には、1度目の大きな揺れで崩壊した壁が弱くなり、2度目の本震で倒壊する危険性があることです。

制振構造

地震の揺れを吸収するダンパーを柱などの主要構造部に設置して、建物が揺れることを抑える設計の建物です。2000年以降の高層マンションに多く採用されていて、通常の耐震構造のマンションよりも揺れが少なく、部屋の中で家具の転倒の被害や建物自体の被害が少なかった報告がされています。

免震構造

建物の基礎と地盤の間に積層ゴムを設置して、地盤からの揺れを建物に伝えにくくする構造のことです。地震の揺れに対して耐震構造、制振構造と比べて極めて揺れの少ない構造といえます。制振構造同様2000年以降の高層マンションに採用されていますが耐震構造、制振構造に比べて多くはありません。

ある免震マンションでは、震度5強で建物の被害及び室内の家具の被害は全くなく、室内にいた居住者も大きな地震だとは感じなかったという事実もあります。

デメリットとしては、積層ゴムの劣化によるメンテナンス、交換費用が高いということです。

防災マンション

阪神淡路大震災、東日本大震災時に、建物の被害が少なかったとしても、ライフライン(下水道、電気、ガス)の被害によって地震直後から復旧までの生活ができないことを教訓として、マンションの敷地内に簡易トイレ、給水貯水施設、食料備蓄設備を備えたマンションです。

総戸数の多い大規模なマンションに限られてしまいますが、震災時にはとても安心な設備です。デメリットとしては、それら設備の維持管理費が必要になり、管理費が割高になります。

フィットネスジムや温泉施設を有するマンション

一見してありがたい設備に思えますが、やはり維持管理費が高いというところが問題です。特に温泉施設がある場合には、温泉の成分によって給水給湯管、排水管の劣化が早く、修繕費、維持管理費、施設運営にかかるコストが通常のマンションに比べて高いので要注意です。

 

「マンションは管理を買え」と言われる理由

「管理を買え」とは何も「管理会社のブランド」を選べということではありません。マンションは共同住宅であるがゆえに、居住者のモラル、コミュニティーと理事会運営が大切になります。

居住者のモラルは、郵便ポスト廻り、駐輪場、ゴミ置き場に表れていることが多いですので、内覧時に「乱雑でないか」 「清掃がいきとどいているか」を是非確認してください。

適切な時期に修繕工事が行われ、建物の維持管理ができているか?将来にわたる計画が適切かどうかは理事会運営によって大きく分かれます。

前出の長期修繕計画書、修繕履歴書、理事会議事録、総会議事録を確認すればどのように理事会が運営されているかの一部でも確認することができるでしょう。

 

立地の特性を知る

都市計画図

都市計画で定められた用途地域という規制があります。用途地域には大別して住宅系の建物を建てるべき地域、商業系の建物を建てるべき地域、工業系の建物を建てるべき地域にわかれ、細かく分けると全部で12種類の地域があります。

各用途地域別に「用途地域による建築物の用途制限の概要」というものがあります。用途地域別に建ててもよい建築物が決まっているということです。

用途地域
※クリックすると全体が見られます。

たとえば、商業地域に立っているマンションのエリアでは、カラオケボックス、バッティングセンター、馬券販売所、キャバレーなどの建築も可能となっています。

小さいお子様がいる場合には気を付けたいところですので、どのようなエリアで生活するのか、用途制限を参考にイメージしていただければと思います。

また、隣接する土地が広い駐車場や工場などである場合には、マンション建設の可能性もあります。日照や眺望が阻害される、飲食店の臭気や騒音に悩まされるというような可能性もありますので、現状だけでなく、将来の可能性も考慮しなくてはなりません。

用途地域
出典:東京都都市整備局

上図は用途地域のマップです。インターネットで公開されている場合もありますが、最寄りの役所の都市計画課で用途地域マップを閲覧するもしくは購入することが可能です。「○○市 用途地域」で検索すると大抵ヒットします。
東京都は都市整備局のホームページで閲覧可能です。

 

洪水ハザードマップ

大雨による河川の増水や雨水の浸水予測の範囲と程度を示した図面です。川の近くは浸水被害予測の危険性が高くなっています。

国土交通省がインターネット上に公開していることが多いのでぜひ確認してください。
国土交通省 ハザードマップ」で検索

洪水ハザードマップ
出典:東京都新宿区役所

 

揺れやすさマップ

こちらも各自治体で公表されていますので、マンション建設地がどのような地盤エリアに属しているか確認されるとよいでしょう。

ゆれやすさマップ
出典:神奈川県川崎市役所

 

地域危険度マップ

建物倒壊危険度、火災危険度、総合危険度、災害活動困難度で判定された災害時の危険度を表すマップです。震災時に建物が倒壊する(古い建物が多いなど)危険性やその際の延焼、道路幅員が狭いなどの総合判断となります。

危険度マップ
出典:東京都都市整備局

 

嫌悪施設

汚水処理場や高圧線、発電所、火葬場、臭気や騒音を発する工場などをいいますが、実際には焼き鳥店の煙や臭い、大型ペットショップの臭い、深夜営業しているディスカウントストアがうるさい、公園で野宿する浮浪者が多いなど、その場所ならではの問題施設があります。

土地勘のない場所のマンション購入を検討する際には、時間帯、曜日を変えて実際に歩いて確認するとよいでしょう。

また、管轄の役所では生活課などの名称の部署で、近隣の苦情を記録しているところがあり、参考になります。思い切って近隣住民へ聞き込みしてみると意外に教えてくれたりするものです。

その他気を付けたいものとして、暴力団組事務所や宗教団体施設がありますが、こちらは管轄の警察署に電話すれば警察が認識している範囲で教えてくれます。

 

売買価格の妥当性

価格については、やはりいくつかの仲介業者から情報をもらうことがいいでしょう。各仲介業者が独自に持っている物件情報もあり、より多くの情報があった方が物件選びには有利です。

本来は売主から依頼を受けた物件情報は指定流通機構に登録し、どの仲介業者(宅建業者)にでも情報を公開しなくてはなりません。

仲介手数料

しかしながら上図のように、公開された情報をもとに他の仲介業者に紹介(客付け)されては売主側の仲介業者(元付け)は手数料が3%となってしまいます。

せっかく他社には情報がない売却依頼を受けた売主側の仲介業者は、指定流通機構に登録するものの、他の業者からの問い合わせには「商談中」と回答して実質非公開としてしまうことがあります。

仲介業者

非公開にすることで自社だけの特別な物件情報になり、成約すれば売主、買主双方から仲介手数料が入るため、このような独占取引形態に持ち込みたいというのが心理でしょう。

このような背景のもと、価格も割高に設定している可能性もあるため、数社から情報を得ることによって価格の傾向が見えてくると思います。

 

資金計画

マンションを購入することによる支出は?

購入時に一時的にかかる費用と毎月支払うもの、年に数回支払うものがあります。ここでは住宅ローンを利用する前提でご紹介します。

購入時に支払うもの

  1. 頭金(売買価格-住宅ローン利用額)
  2. 仲介手数料(売買価格の3%+6万円)
  3. 登記費用(登録免許税・司法書士報酬等)
  4. 火災保険料
  5. 固定資産税・都市計画税(購入年度分の引渡し日以降の日割り計算)
  6. ローン事務手数料
  7. ローン保証料(借入額と返済期間によって変動)

2~7の合計は、購入時諸費用として売買価格の6%~8%くらいが目安となります。

購入後に1度だけ払うもの

  • 不動産取得税

毎月支払うもの

  1. 住宅ローン月々返済額
  2. 管理費
  3. 修繕積立金
  4. 駐車場使用料(使用する場合)
  5. 専用庭使用料(購入する部屋が1階で専用庭がある場合)
  6. ルーフバルコニー専用使用料(ルーフバルコニーがある場合)

1年に数回支払うもの

  • 固定資産税・都市計画税(年一括か4回分納)

変動リスクがあるもの

  1. 住宅ローン返済額(変動金利、3年固定などの期間限定固定金利を選択した場合)
  2. 修繕積立金(値上げ計画が最初からあるもの、想定以上に劣化が多い場合)
  3. 固定資産税・都市計画税(通常は経年とともに減少)

 

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に、一定の要件を満たしていれば所得税より一定の金額を控除してもらえます。
中古マンションの場合、まずは以下の要件を最低限クリアしているか確認してください。

適用要件(一部)

  • 築25年以内もしくは耐震基準に適合する建物であること
  • 登記簿面積(専有面積ではなく壁芯計算)が50㎡以上

※その他の適用要件がありますので国税庁HPで詳細を確認してください。

控除の内容

  • 取得してから10年間
  • 年末の借入残高の1%
  • 売主が宅建業者で消費税がかかる場合は最大年間40万円
  • 売主が個人の場合は消費税がかからないので最大年間20万円
    ※ただし、控除前の税額を上限とする

※その他の適用要件がありますので国税庁HPで詳細を確認してください。

 

まとめ

いかがでしたか?なるべく専門的な部分をわかりやすく解説したつもりでしたが、はじめて耳にする言葉もあったかと思います。

構造・工法の部分や設計図書などに関する部分はどうしても知っていただきたい重要なところでしたので、図解を交えて解説させて頂きました。

  • 専有部分を含め、構造・工法によって違いがある
  • 共用部分の維持管理がマンションの寿命を決める
  • 立地の特性を理解する

仲介業者さえも知らない部分に実は重要なことが隠れているということを知っていただき、中古マンション購入の際に「安心して永く快適に住めるよう」お役に立てれば幸いです。

参考共用部分までで建物を厳しくチェック!建築士によるホームインスペクション

 

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